Il caso reale di una valutazione di un investimento immobiliare in B&b o casa vacanze.

 

Nonostante i numeri e le statiche siano chiari - l'investimento azionario supera in media i rendimenti degli altri settori come ad esempio quello immobiliare - la voglia di cercare investimenti immobiliari e alternativi è sempre presente. E' un ottima cosa conoscere i prezzi dei quartieri, vedere le oscillazioni, tastare il terreno dell'economia locale. Inoltre, diciamolo è bello lanciarsi anche nel turismo, negli hotels, nei b&b, etc...

 

Ribadendo gli investimenti finanziari presentano numerosi vantaggi rispetto all'immobiliare oltre al rendimento come ad esempio la liquidità (i titoli sono più facili e veloci da vendere), le imposte, le commissioni di negoziazione, il frazionamento (con i titoli puoi disinvestire una parte, con un immobile no) ed anche il tempo e la gestione tuttavia è sempre utile valutare in modo razionale le alternative di investimento.

Per cui vi potrebbe essere utile questa valutazione che mi è capitata.

 

Guardando alcuni annunci mi imbatto in un monolocale interessante: bellissima vista sul mare, ubicato in una zona turistica sebbene mal servita dai mezzi pubblici e lontana dal centro e dai servizi, presente posto auto, già adibito a casa vacanze composta da camera da letto con cucina, bagno e balcone con un panorama eccezionale.

 

L'agenzia immobiliare mi documenta gli incassi  per 11.000 euro (che do per certi al 100%) nel 2017, da una prima trattativa (sulla quale ho fatto poi le valutazioni basilari) il prezzo completo dell'acquisto a cui ho sommato anche le imposte di registro, notaio e agenzie ammonta a ca 150.000 euro.

 

Ho stimato a questo punto che gli incassi per 11.000 euro lordi ammontino a circa 5.000 euro al netto di commissioni per i portali online, imposte, energia elettrica e varie.

A questo punto il rendimento netto (anche delle imposte) è di circa il 3,3%  anche se migliorabile con una ulteriore trattativa sul prezzo  di acquisto.

 

Il 3% è veramente poco, la borsa americana in media rende il 7/8% (solo a titolo di esempio) senza comportare lavoro materiale e si arriva a circa il 20% con uno stock picking sui migliori titoli senza considerare ancora il trading  ancora più redditizio, ma in questa sede ci interessa paragonare investimenti passivi, ovvero le  rendite e quindi dobbiamo raffrontarci ad un 15/25% del mercato azionario con un ottimo stock picking. A queste condizioni inutile proseguire: meglio l'investimento azionario rispetto a questa specifica opportunità di investimento in B&b.

 

Per cambiare le carte in tavolo possiamo valutare di prendere a prestito denaro attraverso un mutuo al fine di fare leva su quell'importo e migliorare la profittabilita'.

Le banche finanziano l'ottanta per cento, per cui su 150.000 euro finanziano 120.000 euro che a 30 anni al tasso del 2% corrisponde ad una rata mensile di circa 440 euro per un costo annuale di 5.300 euro. Effettivamente se l'asset sui 120.000 euro rende il 3% e il mutuo costa il 2% vi è già un profitto dell'1% senza impiegare la propria liquidità tuttavia la propria liquidità impiegata ovvero i 30.000 euro è  a mio avviso ancora sottopagata.

 

Quindi il rendimento netto dell'attività di B&b mi pagherebbe circa le rate del mutuo ma i miei 30.000 euro quanto rendono? 

Alla fine del mutuo e quindi dei 30 anni l'immobile sarebbe interamente libero da debito e da gravami ipotecari. Il compenso per i 30.000 euro sarebbe a questo punto il valore dell'immobile.

 

Se l'immobile dopo 30 anni valesse 150.000 euro il rendimento netto sarebbe del 5,5% composto. Infatti 30.000 investiti al 5,5% per 30 anni rendono 150.000 euro, per raggiungere un rendimento del 20% ca ad esempio il monolocale dovrebbe raggiungere i 6.000.000 di euro. Cosa alquanto improbabile.

 

Vale la pena? 

a mio avviso no e per due motivi.

Il rendimento sulla liquidità è modesto rispetto a forme più redditizie come l'investimento azionario oppure il trading a capitale garantito o addirittura il trading speculativo.

In secondo luogo l'attività ricettiva, seppur affascinante, richiede tempo ed energia, e se computiamo anche il tempo impiegato, oppure il costo se demandiamo le attività per ricevere i clienti, gestire  i portali, la biancheria e le pulizie il tutto diventa ancora meno redditizio.

 

Come anticipato questo è stata "l'occasione" che ho trovato e che quindi ho valutato, magari cercando potrebbe esserci qualcosa di più attraente in termini di rendimento, tuttavia l'analisi e il ragionamento da fare è questo. 

 

 

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